江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）宁民终字第279号
上诉人（原审原告）秦曌，女，汉族，学生。
委托代理人宋晓琼，安徽姑城律师事务所律师
委托代理人徐晓梅，安徽姑城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）尹文利，女，汉族，金城集团办公室主任。
被上诉人（原审被告）沈玉恩，男，汉族，仁恒置业有限公司副总经理。
委托代理人尹文利，女，汉族，金城集团办公室主任。
上诉人秦曌因与被上诉人尹文利、沈玉恩房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2013）建民初字第1996号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人秦曌的委托代理人宋晓琼、徐晓梅，被上诉人尹文利、沈玉恩的委托代理人尹文利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
秦曌原审诉称，2013年4月25日，由满堂红（南京）置业有限公司提供房地产中介服务，母亲秦宜梅与尹文利就尹文利、沈玉恩位于南京市建邺区乐山路198号7幢1单元1802室房屋达成了《房地产买卖合同》。秦曌因在外留学之故由母亲秦宜梅代办买房手续，沈玉恩因工作繁忙由妻子即尹文利代办卖房手续。合同签订当日，秦曌母亲即支付尹文利、沈玉恩定金10万元，经纪咨询方费用5000元。2013年5月21日，秦曌母亲及经纪方工作人员共同前往北京银行南京华侨路支行申请贷款预批手续。同日，秦曌要求支付首付款并办理解押手续，但尹文利、沈玉恩拒收。2013年6月初，银行通知经纪方初审贷款额度为300万元，比原申报贷款数额少，须由尹文利、沈玉恩配合至银行办理补签字手续。但尹文利、沈玉恩拒绝配合。秦曌认为，尹文利、沈玉恩拒不履行合同约定的义务，严重损害了秦曌的合法权益，秦曌为此诉至原审法院，请求依法判令：1、自起诉之日起解除秦曌与尹文利、沈玉恩双方于2013年4月25日签订的《房地产买卖合同》；2、尹文利、沈玉恩双倍返还购房定金20万元，赔偿秦曌已支付中介咨询代理费损失5000元；3、尹文利、沈玉恩方承担本案诉讼费用。
尹文利、沈玉恩原审辩称，认可的合同相对方是秦宜梅。其不知道她是代女儿秦曌买的，秦曌提供的买房委托书其也是收到法院材料时才看到的。一直以来都是秦宜梅在和我联系。秦曌所讲的并不属实，银行贷款手续尹文利、沈玉恩已经配合她办理完毕。后来是因为秦曌自己的资信问题，导致贷款没有审批下来。贷款额度下降，秦宜梅也没有跟我讲。我没拿首付款的根本原因是因为秦曌贷款不能审批下来，不是我拒收。
原审法院经审理查明，2013年4月25日，第三人秦宜梅与尹文利、沈玉恩签订了《房地产买卖合同》，该合同首部卖方的名字为“尹文利、沈玉恩”，买方的名字为“秦曌、秦宜梅”。合同约定卖方将其所有的南京市乐山路198号7幢1单元1802室出售给买方，建筑面积176.62平方米，总房款465万元。合同尾部卖方落款签名“尹文利”，买方落款签名为“秦宜梅”。同日，秦宜梅开具10万元银行本票给尹文利、沈玉恩，在该本票中，申请人名称为秦宜梅，收款人名称为尹文利。2013年6月4日，秦曌出具了公证书一份，在公证书中载明秦曌委托秦宜梅购买尹文利、沈玉恩所有的南京市建邺区乐山路198号7幢1单元1802室房屋。后该房屋交易未成功。秦宜梅所支付的定金10万元，尹文利、沈玉恩也未退还。
原审法院认为，本案争议焦点在于秦曌的主体是否适格。秦曌认为实际买房人为秦曌，秦宜梅只是秦曌的代理人，其有公证书为凭。尹文利、沈玉恩认为实际买房人为秦宜梅，因为房地产买卖合同上落款处买方的签名为秦宜梅，且实际也一直系秦宜梅在联系。秦曌出具的委托买房的公证书，其之前也没有看到过，房屋买卖合同签订的的日期为2013年4月25日，而委托买房的公证书出具的日期为同年6月4日。原审法院认为，在本案所涉的2013年4月25日签订的《房地产买卖合同》中，在该合同首部表述卖方为“尹文利、沈玉恩”，买方为“秦曌、秦宜梅”，但合同尾部当事方签名处仅有尹文利与秦宜梅签名落款。根据合同相对性原理，该合同对未签名的其他人不发生效力。因此应当认定该房屋买卖中的相对方为尹文利与秦宜梅，其中买方为秦宜梅，卖方为尹文利。秦曌所出具的委托买房公证书日期在该合同签订之后，一直也未向尹文利、沈玉恩出示，尹文利、沈玉恩亦不知情。因此本案中秦曌以其自己的名义起诉要求返还定金，无相关事实及法律依据，主体不适格。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、一百五十四条之规定，裁定：驳回秦曌的起诉。案件受理费2187元，由秦曌负担。
秦曌不服原审裁定，向本院提起上诉称，原审法院认为上诉人不是本案适格主体错误。1、从上诉人的代理人秦宜梅与被上诉人的代理人尹文利签订的房地产买卖合同上看，买方一栏，清楚的写着秦曌的名字，该合同的落款处也并非原审法院认定的秦宜梅，秦宜梅的签名是落在买方与代理人中间，秦宜梅是以代理人身份签名的。2、2013年5月21日，秦曌回来以购房人的身份与尹文利、沈玉恩夫妻共同到北京银行南京华侨路支行，按银行要求提供了双方的身份信息、贷款资料，办理了贷款预批手续，以自己的行为向尹文利、沈玉恩表明了自己是本案所涉买卖合同的买方，尹文利、沈玉恩知道购房人是秦曌，而非秦宜梅。3、经安徽省当涂县公证处公证的委托书，委托人秦曌委托秦宜梅购买尹文利坐落于江苏省南京市建邺区乐山路198号7幢1单元1802室房屋并办理相关手续，表明本次房屋买卖中，秦曌是买方。4、尹文利与秦宜梅的部分短信内容亦表明上诉人诉讼主体资格适格。5、证人满堂红（南京）置业有限公司工作人员沈冰昕当庭陈述：买方是秦曌，秦宜梅是代理人及共同还款人，卖方是尹文利和沈玉恩，双方在2013年4月25日签订房屋买卖合同时就知情。6、尹文利、沈玉恩提交的答辩状，被答辩人明确写的是秦曌。7、一审开庭审理时，法官再三核实身份，被上诉人明确表示对上诉人无异议。综上，请求二审法院依法改判解除上诉人秦曌与被上诉人尹文利、沈玉恩双方于2013年4月25日签订的《房地产买卖合同》，被上诉人尹文利、沈玉恩双倍返还上诉人秦曌购房定金20万元，赔偿上诉人秦曌已支付中介咨询代理费损失5000元，本案诉讼费由尹文利、沈玉恩承担。
被上诉人尹文利、沈玉恩答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原裁定，驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，秦曌向本院提交南京市存量房买卖合同一份，证明买卖双方是秦曌和尹文利、沈玉恩。尹文利、沈玉恩的质证意见为对该房屋买卖合同的真实性无异议。
本院经审查认为，秦曌二审提交的南京市存量房买卖合同上，明确载明卖方为尹文利、沈玉恩，买方为秦曌。据此，秦曌作为原告起诉要求解除与尹文利、沈玉恩签订的房地产买卖合同、返还定金等，主体适格。秦曌主张其是本案适格原告的上诉理由成立，本院予以支持。原审法院裁定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百八十七条之规定，裁定如下：
一、撤销南京市建邺区人民法院（2013）建民初字第1996号裁定；
二、指令南京市建邺区人民法院对本案进行审理。
审　判　长　　杨　文
审　判　员　　舒晓艺
代理审判员　　吴　勇
二〇一四年三月二十七日
书　记　员　　崔　鸣


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